Текущий 2009 год, который принял эстафету кризиса от 2008, оказался одним из наиболее сложных как для застройщиков, лишенных средств для завершения начатого строительства, так и для инвесторов, перекрывая доступ к ипотеке на приобретение квартиры. Другой стороной медали стала возможность компромисса между скромными возможностями покупателя и запросами девелопера.

Показатели недвижимости

По данным Государственного комитета статистики, в 2008 году в столице было введено в эксплуатацию 1 200 000 кв. м жилья. Тогда же эксперты прогнозировали, что в нынешнем году будет построено не более 700 000 кв. м. Но, как показала практика, подтвержденная цифрами Госкомстата, за первые девять месяцев 2009 года в Киеве было введено в эксплуатацию лишь 418 000 кв. м. По данным Ukrainian Development Partners, до конца года этот показатель имеет шансы вырасти, но незначительно – до 500 000–550 000 кв. м. На текущий момент из запланированных уже введены в эксплуатацию восемь домов. Еще 13 комплексов, по заверениям застройщиков, будут сданы к концу года. Все остальные проекты находятся на стадии строительства, при этом ввод в эксплуатацию у многих из них перенесен с 2009 года на 2010–2011 годы. «Из 80 строительных площадок в столице строительство ведется только на 30, при этом очень медленными темпами. Из существующих приблизительно треть строек заморожены или находятся на стадии приостановления работ на неопределенный срок. Судьба этих долгостроев пока не известна. Можно предположить, что в эксплуатацию будут сданы только те объекты, которые находятся на наиболее перспективных земельных участках. Причем, скорее всего, уже другими девелоперами и застройщиками», – говорит начальник Службы маркетинга и продаж компании Ukrainian Development Partners Олеся Романенко.

Цены колебания

Неблагоприятная ситуация на рынке недвижимости отразилась и на ценовом диапазоне предлагаемого к продаже жилья. Правда, в отличие от происходящего год назад, сегодня рынок начал понемногу структурироваться, появился некоторый спрос, что привело к определению ценовых рамок. Как сообщили в компании Ukrainian Development Partners, на сегодняшний день наиболее низкая цена за квадратный метр жилья – 7 280 грн., отмечена в жилом доме эконом-класса на пересечении улиц Бальзака и Цветаевой от холдинга «Киевгорстрой». Максимальная стоимость за квадратный метр жилья – $9 000 зафиксирована в комплексе «Липська Вежа» по ул. Институтской. Говоря о влиянии классовости жилья на цену, заместитель генерального директора компании «Т.М.М.» Алексей Говорун отметил, что в сегменте жилья эконом-класса ценовое предложение находится в пределах $800–1200 за кв. м. Цена на объекты классов «бизнес» и «премиум», которые расположены в центре города и в примыкающих районах, варьируется в диапазоне $2500–5000 за кв. м. Подробнее о ценовом предложении в элитном сегменте жилья рассказала генеральный директор компании Knight Frank Ярослава Чапко: «В течение трех кварталов 2009 года средняя цена элитного жилья упала на 23,4% (в долларовом эквиваленте). С начала кризиса (осень 2008 года) средние цены в элитном сегменте снизились на 24%. Но стоит отметить, что в апреле-мае 2009 года средние цены в элитном сегменте демонстрировали небольшой рост (до 3% в месяц). Затем данный тренд сменился дальнейшим летним снижением цен. Продажа квартир в Киеве показывает, что на декабрь 2009 года средние цены квадратного метра элитной недвижимости составили $8240 за кв. м, что показало рост по отношению к октябрю на 0,7%.

Скидки в помощь

На изначальное падение покупательского спроса отделы продаж моментально отреагировали программами лояльности. По данным компании Knight Frank, в августе-сентябре, на волне сезонного роста спроса на жилую недвижимость, практически все девелоперы разработали специальные программы по привлечению покупателей, которые включали акционные цены, бонусы, скидки, предоставление рассрочки и прочее. К сегодняшнему дню количество предложений девелоперов, снижающих цену продажи квартир, уменьшилось, что обусловлено невысокой эффективностью данных инструментов как стимуляторов повышения спроса. То, что предлагается покупателю, является не слишком интересным для него, поскольку с точки зрения инвестора наиболее привлекательным является предоставление рассрочки. «Девелоперы неохотно идут на такую меру, ведь большинство объектов на рынке уже введены в эксплуатацию. Тем не менее, зачастую покупателю нужна рассрочка на сумму не более 30–40% общей стоимости квартиры на срок до одного года», - говорит Ярослава Чапко. Кроме этого, привлечь покупателя сейчас можно лишь при наличии четырех составляющих: разумной цены (в соотношении цена/качество), предоставления рассрочки, известного имени застройщика, а также активного строительства, а еще лучше — сданного в эксплуатацию дома. Отсутствие хотя бы одного их этих факторов замедляет продажи. Другие аспекты могут немного улучшить или ухудшить ситуацию, но существенно на нее не влияют.

Очередь «вторички»

Приостановка ипотечных программ, сокращение фактических доходов населения, ограниченный уровень реального платежеспособного спроса, отразились и на стоимости вторичного жилья. Как сообщила директор агентства недвижимости Real Druzi на Владимирской Светлана Шимко, в 2009 году цены на недвижимость, по сравнению с пиковыми показателями марта прошлого года, заметно снизились. Так, по сравнению с докризисным периодом, вторичное жилье в зависимости от сегмента подешевело в среднем на 35–50%. Уменьшился спрос и на некоторые классы жилой недвижимости. «На сегодняшний день интерес к элитным объектам является достаточно сдержанным. Сделки в этом сегменте единичные, а покупательская активность прослеживается в большинстве случаев на уровне прозвонов и просмотров. Активизации спроса на данный сегмент следует ожидать не раньше весны-лета следующего года.
Заметно снизился спрос и на жилье бизнес-класса. В данном сегменте в основном реализуются объекты в новых домах по цене $2400–4000 за кв. м в районе «Оболонских Липок» и в центре. Вместе с тем, активным спросом пользуется жилье эконом-класса в спальных массивах, при этом наиболее популярными являются квартиры небольшого метража», - говорит она. Как добавляет директор агентства недвижимости Real Druzi на Паньковской Валентина Харченко, минимальные цены на жилье эконом-класса были зафиксированы на период с ноября 2008 года по январь 2009 года. Тогда стоимость самых дешевых «гостинок» составляла от $30 000, а однокомнатную «хрущевку» в начале года можно было купить по цене до $40 000. Причем предложения по таким ценам встречались очень редко. С приходом весны цены на вторичное жилье эконом-класса начали постепенно стабилизироваться. Кроме того, по сравнению с началом года, с марта по июнь наблюдалась тенденция увеличения спроса на такие объекты.
В целом относительную ценовую стабильность рынок демонстрирует с лета. Наблюдается лишь незначительная коррекция цен на вторичное жилье.
На сегодняшний день для приобретения самой маленькой «гостинки» (общей площадью 22 кв. м) в отдаленном районе потребуется как минимум $42 000–45 000, а для приобретения однокомнатной «хрущевки» сейчас необходимо как минимум $50 000–55 000.
На некоторые сегменты рынка цена с начала года практически не изменилась, а в отдельных случаях снизилась. Так, трехкомнатная квартира на Троещине в типовой серии (70 кв. м) в начале года продавалась за $90 000, на сегодняшний день такая же квартира продается за $85 000. Такая динамика объясняется наличием большого количества предложения квартир в новых домах, которые реализуют застройщики в данном районе, где стоимость квадратного метра ниже, чем в квартирах типовых серий вторичного рынка.
Что касается аренды жилья, то, как сообщила руководитель подразделения аренды агентства недвижимости Real Druzi на Московской Ольга Перковская, по итогам ноября на рынке аренды жилой недвижимости Киева спрос на жилье класса «эконом» и на квартиры класса «бизнес» в центре оставался умеренным и по сравнению с октябрем существенно не изменился. В то же время отмечается некоторый спад активности в сегменте аренды жилья бизнес-класса на массивах. Также в ноябре снизился спрос и на аренду элитных апартаментов. Так, по итогам месяца, аренда квартир в Киеве продемонстрировала следующие показатели: количество заявок на квартиры класса «бизнес», расположенных на массивах, уменьшилось в среднем на 18%, а количество заявок от потенциальных арендаторов квартир класса «премиум» снизилось на 12% по сравнению с октябрем.
В целом активность арендаторов в ноябре оставалась умеренной, а размер арендных ставок на жилье всех сегментов оставался на уровне предыдущего месяца.
На сегодняшний день наиболее востребованными являются одно- и двухкомнатные квартиры класса «эконом» на массивах. Спрос на трехкомнатные и многокомнатные квартиры эконом-сегмента на массивах, как и ранее, остается на низком уровне.
По итогам ноября, 63% от общего количества обращений арендаторов жилья эконом-сегмента приходилось на однокомнатные квартиры, 30% – на двухкомнатные, около 7% обращений – на трехкомнатные квартиры и более.
Еще одной характерной тенденцией рынка стало то, что собственники жилья перешли на расчет в гривне. Повышение стоимости аренды недорогого сегмента жилья на 15–17% было зафиксировано в августе, когда в столицу начали возвращаться студенты. Однако уже в октябре арендные ставки снизились до прежнего уровня.

О предстоящем

Эксперты сходятся во мнении, что реальное улучшение развития рынка возможно лишь с восстановлением экономической и политической ситуации в стране. Уже после выборов ожидается повышение активности на рынке недвижимости и постепенная стабилизация ценовых показателей. По прогнозам компании Ukrainian Development Partners, в следующем году будет отмечено значительное ограничение предложения качественного готового жилья во всех сегментах, поскольку большое количество проектов жилой недвижимости заморожено или находится в ожидании получения денежных ресурсов для завершения строительных работ.
Кроме того, наметившаяся тенденция – переход рынка продавца в рынок покупателя, диктующего свои требования и пожелания, – только усугубится, что приведет к конкуренции девелоперских и строительных компаний на уровне качества проектов, а не количества.
Однако главное изменение на рынке – большая часть сделок по приобретению жилья будет осуществляться в сегменте готового жилья, в то время как инвестирование на начальных стадиях строительства уйдет в прошлое.
В течение декабря – февраля в сегменте жилья прогнозируют незначительные колебания цен. Пока предпосылок к их заметному росту нет, но в течение весны прогнозируется наступление стабилизационной фазы и постепенное восстановление рынка.

По материалам журнала BUILDING