Телефон RealDruzi

Facebook

Twitter

Google Plus

Facebook

Заказать обратный звонок

Пожалуйста введите имя и номер телефона




Компания в СМИ
В данном разделе Вы сможете ознакомиться с опубликованными в СМИ интервью и комментариями специалистов нашей компании. Архив содержит публикации, начиная с 2009 года.
24 сентября 2017
Коммерческая недвижимость: покупка с выгодой и проблемой
25.05.2011

Риэлторы утверждают, что сегодня вновь стало выгодно инвестировать в покупку небольших коммерческих помещений. По их подсчетам, на аренде кафе или магазина в центре Киева можно заработать от $2 тыс. до $10 тыс. в месяц. Правда, это лишь при удачном стечении обстоятельств, поскольку найти арендаторов и подписать с ними долгосрочные договора сейчас сложно.

Выгодно не для всех

По словам гендиректора АН Park Lane Галины Мельниковой, коммерческая недвижимость в течение последних нескольких месяцев показывает положительную динамику и по стоимости, и по увеличению доли в общем объеме сделок по продаже элитной недвижимости. «На сегодняшний день одним из популярных источников дохода состоятельных украинцев является прибыль от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, находящейся в их собственности. И преимущества данного источника становятся все более очевидны для отечественной бизнес-элиты. Поэтому спрос на приобретение качественных нежилых объектов стабильно растет», - уверяет она.

Ее коллеги говорят, что сделки по купле-продаже помещений под магазины и кафе в Киеве действительно есть, но считают, что при нынешних небольших объемах рынка о полноценных тенденциях говорить преждевременно. «В настоящее время действительно к покупке коммерческой недвижимости определенный интерес есть, но говорить о массовом характере таких покупок не приходится. Как у физических лиц, так и у компаний не хватает свободных средств для таких инвестиций», - рассказывает гендиректор сети АН RealDruzi Людмила Друзенко.

Примечательно, что участники рынка не сходятся в оценках доли продаж коммерческой недвижимости. По данным Park Lane, в апреле этот сегмент составил 26,7% от общего объема продаж. Но специалист по маркетингу компании SV Development Сергей Костецкий говорит, что на 700 с небольшим квартир, ежемесячно продающихся в Киеве, приходится от силы 50 коммерческих объектов. А по данным Л. Друзенко, цифра и вовсе не превышает 3-5%.

«Мы постоянно общаемся с собственниками коммерческих объектов – их крайне сложно сейчас сдать в аренду, цены должны быть очень низкими. Так, если раньше срок окупаемости таких объектов составлял 7-8 лет, что уж немало, то сейчас ниже чем 15 лет просто быть не может. Сейчас гораздо более выгодно инвестировать в 1-2-комнатные квартиры с целью сдачи их в аренду, т.к. спрос на них гораздо выше», - объясняет В. Степенко.

Несмотря на это, Л. Друзенко уверяет, что инвестиционная привлекательность объектов коммерческой недвижимости сегодня значительно выше, чем жилой. «Если до кризиса средняя стоимость кв. м коммерческой недвижимости превышала стоимость жилой в том же районе в 3-4 раза, то сегодня можно найти объекты, которые равны или немного превышают цену жилья», - говорит риэлтор.

Впрочем, даже без общения с риэлторами можно заметить, что в центре Киева в одних помещениях арендаторы меняются несколько раз в год, в других их безуспешно ищут месяцами. Кроме того, учащаются случаи, когда даже мелкие ритейлеры предпочитают переезжать в профессиональные торговые центры, где всегда есть гарантированный поток людей, а ставки ненамного выше.

Примеры реальных сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости в Киеве:

Назначение Площадь, кв. м Описание Цена, $ за кв. м Покупатель
Производственное помещение 864 Без ремонта, отдельное здание  298  Юрлицо для собственных нужд
Магазин 107 С ремонтом, с арендаторами, контракт с банком на 3 года  4672  Физлицо – инвестиции, Киев
Магазин 136 С ремонтом, с арендаторами, контракт с аптекой еще на 2 года  4252  Физлицо – инвестиции, из регионов
Офис 200 В БЦ без ремонта  2500  Физлицо – инвестиции, из регионов
Офис 150 С ремонтом на первом этаже в ЖК  2700  Физлицо, Киев
Отдельно стоящее новое здание 4000 С ремонтом  2300  Юрлицо для собственных нужд

Источник: АН RealDruzi

Покупатель кто?

По словам С. Костецкого, большая часть сделок в сегменте непрофессиональной коммерческой недвижимости приходится на небольшие магазины, в т. ч. в периферийных районах столицы. Основными покупателями таких объектов он называет расширяющиеся сети аптек, супермаркетов у дома и парфюмерно-бытовых магазинов. Кроме них стрит-ритейлом интересуются новые бренды, которые рассчитывают на то, что если бизнес пойдет неудачно, помещение можно будет сдать в аренду или продать. Но классической инвестицией такие сделки считать нельзя, поскольку изначально объекты приобретаются «под себя», а не с целью заработать на них.

Основными покупателями квартир в нежилом фонде являются банковские учреждения, причем речь не всегда идет о фасадных помещениях. Реже всего в сегменте коммерческой недвижимости продаются помещения под общепиты – их, по подсчетам С. Костецкого, не более 10% в общем объеме «коммерческого» рынка. Правда, по наблюдениям аналитика АН «Планета Оболонь» Владимира Коломейко, сегодня есть спрос на небольшие по площади объекты общепита, особенно в оживленных местах, и немного возрос спрос на другие объекты коммерческой недвижимости. Но как уточняет эксперт, речь идет скорее об аренде, а не о покупке.

Киевляне и жители регионов, приобретающие коммерческую недвижимость, по наблюдениям Л. Друзенко, разделились примерно поровну. «Физлица покупают в основном небольшие помещения (50-150 кв. м), желательно с ремонтом и арендаторами, со сроком окупаемости не более 8 лет (рентабельность не ниже 12%)», - рассказывает она.

Директор филиала АН Park Lane Виктория Барабаш добавляет, что обычно основной спрос приходится на первые этажи и фасадные помещения с удобным месторасположением и активным людским потоком (центральные районы, близость метро, транспортная развязка). «Также стоит выделить помещения под магазины и бутики площадью 40-150 кв. м в центральных районах, которые продаются с арендаторами (операторами)», - говорит она. При этом, по данным риэлтора, в среднем стоимость коммерческой недвижимости в центральных районах составляет от $2500 за кв. м до $5000 за кв. м. Помещения под магазины с фасадными витринами в самом центре Киева, расположенные в местах с активным трафиком, стоят от $10 000 за кв. м до $25 000 за кв. м, приближенные к центру – от $6000 за кв. м и выше.

Примеры реальных сделок по купле продаже коммерческой недвижимости в Киеве:

Назначение Местораположение Площадь, кв.м. Цена, $ Характеристики
Магазин Ул. Басейная 59 708 000 1 этаж, торговый зал 47 кв. м, витрины
Магазин Ул. Саксаганского (пл. Победы) 135 1 150 000  
Офис ул. Б.Житомирская, 16 63 180 000 Офисный ремонт, 1 этаж, нежилой фонд
Офис Ул. Ярославов Вал 21д 65 190 000 без ремонта, 1 этаж, вход со двора
Офис Ул. Пирогова 80 370 000 1 этаж, нежилой фонд, фасадные окна, офисный ремонт

Источник: АН Park Lane

 
Введите код квартиры или 
любое слово для поиска

Заявка на поиск недвижимости
3.640.000 грн.
Обьект: Нежилое помещение
Район: Дарницкий
Площадь: 204 м2
Кол-во комнат:
Тип: Продажа