Телефон RealDruzi
Обзор рынков
Аналитика
Новости
Словарь терминов недвижимости

Обзоры рынка недвижимости от компании Real Druzi – это достоверная и качественная аналитическая информация, которая включает в себя основные тенденции рынка купли-продажи и аренды недвижимости, прогнозы, цены на недвижимость в Киеве. Анализ рынка недвижимости — это объективный и эффективный инструмент для оперативного решения вопросов наших клиентов. Обзоры рынков мы делаем регулярно, с участием ведущих специалистов рынка. Наш анализ рынка недвижимости — Ваш надежный путеводитель.

По итогам каждого месяца специалисты компании «RealDruzi» готовят аналитические обзоры, которые включают в себя характеристику рынка по сегментам, прогнозы на следующий период, и много другой полезной информации. Материалы в формате «pdf», и доступны только зарегистрированным пользователям. При использовании информации, содержащейся в обзорах, ссылка на компанию «RealDruzi» является обязательной.
Новости о недвижимости со всего мира.
Чем отличается «серия КТ» от серии «КП»? И как правильно – «пентхаус» или «пентхауз»? Что лучше – квартира в «сталинке» или квартира в новом доме? В чем разница между девелопером и застройщиком? Что такое «цена спроса» и «цена предложения» на недвижимость? Постоянно пополняемый словарь терминов недвижимости от компании Real Druzi поможет Вам легко во всём разобраться. Узнайте о недвижимости больше!

Facebook

Twitter

Google Plus

Facebook

Заказать обратный звонок

Пожалуйста введите имя и номер телефона




18 октября 2017
Рынок аренды квартир в Киеве: итоги 2010 года

Основные тенденции

2010 год был богат на разнообразные события, которые влияли на настроения участников рынка аренды жилья. Это и политические события (от выборов президента до митингов предпринимателей на центральной площади столицы), и экономические факторы (инфляционные процессы, постоянное повышение тарифов на коммунальные услуги, колебания курса гривны и т.д.). Наибольшее влияние оказывали изменения в законодательной базе (Приказ Министерства юстиции №1692/5 от 28 июля 2010 года, возлагающий на Бюро технической инвентаризации осуществление государственной регистрации прав сервитута на объекты недвижимости, Налоговый Кодекс, проект Жилищного Кодекса и т.д.). Периодически «панические настроения» охватывали и арендаторов, и арендодателей, но, несмотря на это, рынок стабильно работал в течение всего года, и в целом уровень его активности был принципиально выше 2009 года.
В числе основных тенденций 2010 года, можно отметить следующие:
- снижение в предложении доли квартир эконом-класса (8%). Предложение слабо пополнялось квартирами в новых (сданных в эксплуатацию 1-5 лет назад) домах – такие квартиры приобретались и приобретаются, как правило, не для сдачи в аренду. В тоже время часть существующего предложения была выставлена на продажу. При этом спрос на квартиры эконом-класса в течение всего года был стабильным, а в отдельные периоды – очень высоким;
- рост количества предложений премиум-класса (36%). На рынке купли-продажи квартир уровень спроса на такое жилье сейчас очень невысокий и собственники выставляли их на рынок аренды;
- рост спроса на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, особенно в центре города и на массивах с хорошо развитой инфраструктурой (Осокорки, Позняки, Оболонь, Лукьяновка, Соломенка);
- относительная стабильность заявленных арендных ставок: рост ставок на пиках активности, и их снижение с возвратом спроса на предшествующий пикам уровень. За год, заявленная средняя  ставка по квартирам эконом-класса снизилась на 1,27%, по квартирам бизнес-класса – осталась неизменной (+0,07%), по квартирам премиум-класса – снизилась на 2,69%;
- увеличение разрыва между средними арендными ставками сделки и предложения: в четвертом квартале 2010 года по сравнению с первым кварталом это увеличение составило 5% (с 13% до 18%). Данная ситуация связана с тем, что спрос фокусируется на квартирах эконом-класса, а предложение расширяется преимущественно за счет квартир бизнес и премиум класса.

Характеристика предложения

Снижение доли квартир эконом-класса в совокупном предложении, прослеживалось в течение всего года. Первый раз ощутимое снижение этого показателя было зафиксировано в феврале 2010 года, когда доля квартир эконом-класса за один месяц снизилась на 3%. К маю этот показатель вернулся на прежний уровень, но вслед за этим опять пошло резкое снижение: к июлю доля предложений эконом-класса снизилась на 10% по сравнению с январем. С августа ситуация начала стабилизироваться, но существенно не улучшилась – в итоге, за год доля предложений эконом-класса снизилась на 8% и на конец декабря составила 45%.

Структура предложения по классам в 2010 году

Доли квартир бизнес и премиум класса в совокупном предложении на конец декабря составили 30% и 25% соответственно (увеличение по сравнению с началом года на 3% и 5% соответственно). Это можно объяснить ростом количества предложений в этих классах, при этом скорость пополнения предложений здесь была намного выше, чем в эконом-классе. Количество предложений бизнес-класса с января выросло на 23%, премиум класса – на 36%.

В тоже время структура предложения по количеству комнат в 2010 году принципиальных изменений не претерпела: как и в начале года, больше всего в аренду предлагается двухкомнатных квартир (39% на конец декабря), меньше всего – трехкомнатных (27% на конец декабря). Вместе с тем, к концу года доля однокомнатных квартир снизилась на 1%, доля двухкомнатных – снизилась на 2%, доля трехкомнатных – выросла на 3% по сравнению с январем. Увеличение доли трехкомнатных квартир в предложении связано как с ростом количества таких квартир на рынке (на 13% по сравнению с началом года), так и с тем, что спрос концентрируется преимущественно на однокомнатных и двухкомнатных квартирах.

Структура предложения по количеству комнат в 2010 году

В разрезе районов структура предложения также была относительно стабильной. За год незначительно уменьшились доли предложений в Шевченковском, Святошинском, Соломенском и Оболонском районе, в то время как доли предложений в Дарницком, Печерском и Деснянском районе  незначительно увеличились.

Структура предложения по районам в 2010 году

 
Характеристика спроса

В 2010 году структура спроса по количеству комнат была достаточно стабильной: преимущественно арендаторов интересовали однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а какое количество комнат все же интересовало большинство клиентов, зависело от периода. В январе-феврале 2010 года однокомнатные и двухкомнатные квартиры пользовались приблизительно одинаковым спросом (разница не превышала 2% в пользу однокомнатных квартир), а в марте количество желающих снять именно двухкомнатную квартиру начало расти, и к концу мая разница между долями однокомнатных и двухкомнатных квартир в структуре спроса составила 7% в пользу двухкомнатных. В июне начала расти доля желающих снять однокомнатную квартиру и спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры практически сравнялся. Такая ситуация сохранялась до августа, по итогам которого доля желающих снять однокомнатную квартиру увеличилась до 51% за счет «студенческого спроса» на квартиры эконом-класса, тогда как доля двухкомнатных квартир составила 33% (на 3% меньше, чем в июне-июле). В сентябре спрос опять сместился в пользу двухкомнатных квартир: их доля в структуре спроса составила 38%, тогда как доля однокомнатных – 31%, приблизительно та же ситуация наблюдалась и в октябре. В ноябре-декабре спрос на одно- и двухкомнатные квартиры опять практически сравнялся (разница не превышала 1% в пользу однокомнатных квартир) - подобная ситуация наблюдалась в начале года.
Спрос на трехкомнатные квартиры оставался достаточно стабильным, минимальная доля заявок на них была зафиксирована в августе (13%), в период увеличения количества заявок на однокомнатные квартиры, в среднем в структуре спроса эта доля составляла 18-21% в течение всего года.

Структура спроса по количеству комнат во второй половине 2010 года

Говоря о структуре спроса по районам, стоит отметить, что список наиболее популярных массивов остался неизменным: Осокорки, Позняки, Оболонь, Лукьяновка, Соломенка и Центр пользовались стабильно высоким спросом в течение года у арендаторов всех ценовых сегментов.
На конец декабря, наиболее популярным районом оставался Дарницкий – на него пришлось около 19% заявок. На втором месте – Печерский район (14% заявок), на третьем – Шевченковский район (13% заявок). Далее идут Соломенский, Оболонский, Днепровский и Голосеевский районы.
Стоит отметить, что в декабре специалисты компании зафиксировали повышение интереса к Голосеевскому району, в частности за счет массивов возле вновь открывшихся станций метро.

Структура спроса по районам во второй половине 2010 года

 

Смещение лидерства от центральных районов к популярным массивам с хорошо развитой инфраструктурой и назад на протяжении года было связано с рядом «всплесков», таких как: спрос со стороны студентов на квартиры эконом класса на массивах, расположенных возле крупных вузов (период: июль-сентябрь) и повышение спроса на квартиры бизнес-класса (периоды: март-апрель, август-октябрь).
Структура спроса по ценовым диапазонам также напрямую связана со «всплесками активности» различных групп арендаторов. Это четко можно проследить по графику, приведенному ниже. Ценовой диапазон $201-400, на который наибольшее количество заявок пришлось в июле (57%), в декабре был на третьем месте по востребованности (12% заявок). В тоже время ценовой диапазон $601-800, на который в июле приходилось 7% заявок, в декабре занял второе место в структуре спроса (18% заявок). Стабильно высокий интерес в течение года был характерен для ценового диапазона $401-600, а в декабре доля заявок на него была максимальной -  48%.

Структура спроса по ценовым диапазонам во второй половине 2010 года

 

Ценовая динамика

За 2010 год средняя арендная ставка предложения по городу выросла на 3%. На это повлияло изменение структуры предложения по классам жилья (доля квартир эконом-класса уменьшилась за год на 8%, в то время как доли бизнес и премиум классов повысились на 3% и 5% соответственно). На конец декабря средняя арендная ставка предложения по городу составила $877.

Динамика средней арендной ставки по городу в 2010 году, $

Вместе с тем заявленные арендные ставки по классам жилья были довольно стабильными. В эконом сегменте средняя заявленная арендная ставка плавно снижалась до июня, после чего начала плавно расти вплоть до декабря. Суммарное изменение средней арендной ставки предложения в эконом-классе за год составило  -1,27%.
В бизнес-классе арендные ставки в целом были стабильны. Ежемесячные колебания средней арендной ставки предложения не превышали 1,43%, за год этот показатель изменился на +0,07%.
Наиболее существенными были изменения ставок в премиум-классе. Весь год специалисты наблюдали преобладание предложения над спросом, что сказалось на ставках непосредственным образом: за год средняя арендная ставка предложения в этом сегменте снизилась на 2,69%.

Динамика средней стоимости аренды жилья по классам в 2010 году, $

 

Ниже представлена динамика арендных ставок на квартиры эконом-класса по районам.

Голосеевский район

Район находится на пятом месте в рейтинге востребованности, разделяя эту позицию с Оболонским и Днепровским районами. В декабре на него пришлось 9% заявок. В 2011 году популярность района может вырасти, за счет массивов, которые находятся рядом с новыми станциями метро.
 


Дарницкий район

Район пользовался стабильно высокой популярностью в течение года и по итогам года вышел на первое место по востребованности районов. В декабре 19% заявок пришлось на него. В последнем квартале было зафиксировано повышение арендных ставок на все типы квартир.

 
Деснянский район

Самый недорогой район столицы. По востребованности находится на предпоследнем месте: в декабре на него пришлось 6% заявок от клиентов. По сравнению с другими районами, заявленные арендные ставки в Деснянском районе были наиболее стабильными на протяжении всего года.

 

Днепровский район

С точки зрения популярности, район уступает Дарницкому, но находится на одной позиции с Голосеевским и Оболонским районами. В декабре на район пришлось 9% заявок.

 

Оболонский район

Ближе к концу года, район начал сдавать свои позиции по востребованности – теперь он находится на одном месте с Днепровским и Голосеевским районами. Если на конец июня 2010 года на него приходилось около 12% заявок, то на конец декабря – 9% заявок. Такое снижение интереса можно связать, прежде всего, с уровнем арендных ставок – долгое время они являлись наиболее высокими по «спальным районам». В четвертом квартале 2010 года, Дарницкий район по арендным ставкам «обогнал» Оболонский район. Возможно, это повлияет на возврат повышенного интереса к данному району.

 

Печерский район

Наиболее дорогой район, в том числе и в эконом-классе, находится на втором месте по востребованности арендаторов (напомним, что первое место по итогам года занял Дарницкий район). В декабре квартирами в этом районе интересовались 14% клиентов компании.

 

Подольский район

В рейтинге популярности на протяжении всего года район занимал последнее место, по итогам декабря на него пришлось 5% заявок клиентов. Единственный район, в котором стоимость трехкомнатных квартир стабильно снижалась в течение всего года. 

 

Святошинский район

Достаточно популярный район в Киеве – в декабре на него пришлось около 8% заявок. По востребованности район пока недотягивает до других спальных районов правого берега, но все же более популярен, чем Подольский район.

 

Соломенский район

Район находится на четвертом месте по популярности и не сдает своих позиций, в отличие от того же Оболонского района. В декабре на него пришлось 10% заявок. По арендным ставкам район к концу года, как и Дарницкий, «обогнал» Оболонский район.

 

Шевченковский район

Район находится на третьем месте по востребованности после Дарницкого и Печерского районов – в декабре на него пришлось 13% заявок.

 

Сближение реальных арендных ставок и ставок предложения, которое наметилось в первой половине года, не нашло свое продолжение во второй. В третьем квартале прослеживалось максимальное различие средних показателей (22%), на что повлияла ситуация в эконом-классе: всплеск сезонного спроса (соответственно, снижение средней цены сделки) и как следствие - сокращение доли предложений эконом-класса (соответственно, увеличение средней цены предложения). Как результат: разрыв между средними арендными ставками сделки и предложения в четвертом квартале по сравнению с первым кварталом увеличился на 5% (с 13% до 18%).

Соотношение средних арендных ставок предложения и спроса в 2010 году, $

Прогноз на 2011 год

Эконом-класс. Анализ структуры предложения дает все основания полагать, что при неизменности экономической и политической ситуации, арендные ставки по квартирам эконом-класса, скорее всего, будут повышаться. Вместе с тем, этот рост будет плавным, так как на настроения участников рынка будут оказывать влияние постоянное повышение коммунальных тарифов, а также цен на товары и услуги. Спрос будет концентрироваться на массивах с удобной транспортной развязкой и хорошо развитой инфраструктурой. Возможно повышение спроса, и как следствие – арендных ставок на массивы возле новых станций метро.
Бизнес-класс. В бизнес-классе ценовая ситуация, скорее всего, будет стабильной. Возможно увеличение размера торга, что наблюдалось с ноября 2010 года. Предложение будет расширяться, а спрос будет концентрироваться на популярных в 2010 году массивах, и возможно в этот список добавиться Голосеево в связи с тем, что этот массив активно развивается.
Премиум-класс. В премиум-классе скорость расширения предложения, скорее всего, снизиться по сравнению с 2010 годом. Вместе с тем, арендные ставки будут продолжать снижение: предложение значительно превышает спрос, и эта тенденция сохранится и в 2011 году.

В целом, на ценовую ситуацию не в последнюю очередь будет влиять состояние рынка купли-продажи квартир: потенциальные покупатели присматривается к рынку купли-продажи, предпочитая арендовать в ожидании приемлемой цены на интересующие варианты. В тоже время для продавцов недвижимости существует определенный ценовой порог, ниже которого продавать квартиру для них не выгодно, что может простимулировать появление новых и сохранение старых вариантов на рынке аренды. 

Более подробно с итогами 2010 года на рынке недвижимости Вы можете ознакомиться, зарегистрировавшись и скачав соответствующий файл из раздела «Знакомимся»/ «Аналитика»