Основные тенденции на рынке вторичного жилья в ноябре
 
В ноябре сохранилась тенденция небольшого увеличения покупательской активности и роста спроса на вторичное жильё Киева.
Пессимистические прогнозы некоторых участников рынка об уменьшении деловой активности на рынке недвижимости в связи с объявленной эпидемией гриппа не оправдались. Панические настроения, которые присутствовали у части клиентов в самом начале месяца, прекратились достаточно быстро и на общие итоги по количеству звонков, просмотров и сделок за ноябрь не повлияли.
«В целом в ноябре просмотры проводились в достаточно активном режиме. Лишь в отдельных случаях в начале месяца продавцы переносили их на несколько дней, в связи с ухудшением здоровья или из-за боязни заболеть. Некоторые владельцы квартир просили специалистов компании и потенциальных покупателей быть на просмотрах в масках. Однако «осторожное» поведение части клиентов, которое прослеживалось в самом начале ноября, так и не оформилось в тенденцию. Напротив, уже по итогам первой половины месяца по нашим данным количество звонков со стороны потенциальных покупателей и количество просмотров превысило показатели аналогичного периода в октябре», - отмечает генеральный директор сети агентств недвижимости Real Druzi Людмила Друзенко.

По итогам ноября количество звонков и заявок со стороны потенциальных клиентов увеличилось в среднем на 18% по сравнению с октябрём. При этом количество сделок в ноябре, проведённых при участии специалистов компании Real Druzi, по сравнению с прошлым месяцем увеличилось на 21%.
Характерным для ноября стало продолжение реализации отложенного спроса.
Так, вторичное жильё приобреталось как новыми клиентами, так и теми клиентами, которые «присутствовали» на рынке недвижимости в статусе «потенциальных покупателей» не один месяц.
«Такие клиенты внимательно отслеживали ценовую ситуацию на рынке, откладывая решение о покупке в ожидании дальнейшего падения стоимости недвижимости. Однако стабильность цен на жильё, которую рынок демонстрирует уже не первый месяц, а также психологический фактор – желание закрыть жилищный вопрос до конца года, стали основными причинами активизации данной категории покупателей.
Следует отметить, что в большинстве случаев такие клиенты достаточно быстро определялись в выборе объектов и решение о покупке квартиры принимали в среднем за одну-полторы недели» - констатируют специалисты компании.
Что касается качественного анализа сделок по продаже вторичного жилья, следует отметить увеличение в ноябре числа сделок «взамен» на 4%, по сравнению с октябрём. При этом цепочки в среднем состояли из 3-4 квартир и могли достигать 6 квартир и более.
Необходимо отметить, что в ходе построения длинной "цепочки", объективно увеличивался и срок экспозиции объектов.
Для сравнения, средний срок экспозиции ликвидного объекта, который выставлялся по среднерыночной цене при «прямой» покупке (когда покупатель имел «на руках» наличные средства необходимые для приобретения объекта), по итогам ноября составил 1-1,5 месяца. Тогда как сделка «взамен», включающая 3-4 звена в цепочке, могла увеличить термин реализации объекта до 2-3 месяцев – так как, если хотя бы одно звено по какой-либо причине «выпадало», цепочку приходилось выстраивать заново.
«Цепочки иногда не срастаются и превращаются в так называемые «качели»» – на их построение требуется много времени», - отмечают специалисты компании.
В целом, количество сделок «взамен» по итогам месяца составило 40% от общего числа сделок купли-продажи, проведённых при участии специалистов компании.
Тенденция роста сделок «взамен», вероятнее всего, сохранится и в будущем. Во многом этому способствует существенное сокращение размера доплат, необходимых для улучшения жилищных условий, а также относительная стабильность цен на жильё.
 
Характеристика спроса на вторичное жильё в ноябре
 
В ноябре наибольшим спросом пользовались объекты эконом-класса на массивах и бизнес-класса в Центре, а также на «Оболонских Липках» и в «Оазисе». Некоторый интерес со стороны покупателей присутствовал и к объектам премиум-сегмента.
По итогам месяца наиболее востребованным было жильё эконом-класса на массивах по цене от 45 до 120 тыс. у.е.
Количество сделок в данном сегменте, проведённых при участии специалистов компании, в ноябре составило 75% от общего числа сделок купли-продажи жилой недвижимости компании.
Особым спросом в ноябре пользовались «гостинки» стоимостью 45-50 тыс. у.е. При этом определяющим фактором для значительной доли покупателей таких объектов была их стоимость, тогда как фактор месторасположения объектов (конкретный район) рассматривался как второстепенный.
Активный спрос присутствовал на квартиры в типовых домах на массивах, тогда как спрос на «хрущёвки» был незначительным.
В основном, приобретались полнометражные однокомнатные квартиры стоимостью до 65 тыс. у.е. и 2-х комнатные стоимостью до 80 тыс. у.е. в домах советского периода застройки (типовые серии и спецпроекты) на массивах Борщаговка, Лесной, Березняки, Русановка.
Спросом пользовались однокомнатные «хрущёвки» по цене до 55 тыс. у.е. на массивах Нивки, Сырец, 1-о и 2-х комнатные квартиры эконом-класса по привлекательным ценам на массивах Соломенка и Чоколовка.
Также приобретались квартиры в типовых проектах в районе станций метро Черниговская и Дарница, на массивах Соцгород, Святошин, Академгородок по цене до 63-67 тыс. у.е. за 1-комнатные, 78-80 тыс. у.е. за 2-х комнатные, 90-100 тыс. у.е. за 3-х комнатные.
Активный интерес вызывали 1-о комнатные квартиры в типовых домах стоимостью до 75 тыс. у.е., 2-х комнатные – до 95 тыс. у.е., и 3-х комнатные до 120 тыс. у.е. в Оболонском районе.
При этом спрос на типовое жильё на Харьковском массиве был незначительным, так как стоимость 1 м кв. таких объектов превышала стоимость 1 м кв. объектов в «новострое» с документами.
Интерес вызывали квартиры, как с ремонтом, так и без него в новых домах на массивах Сапёрная Слободка и Голосеево.
Умеренный спрос присутствовал на 2-х комнатные квартиры площадью 85-90 м кв. и 3-комнатные квартиры площадью 100-115 м кв. с качественным ремонтом в новых домах по цене 130-170 тыс. у.е. соответственно на массивах Осокорки и Позняки.
В Соломенском районе в ноябре значительно сократилось количество предложений 1-о, 2-х и 3-х комнатных квартир в новых домах по привлекательной стоимости. Поэтому те единичные предложения, заявленные на продажу по выгодным ценам, приобретались в короткие сроки.
Слабая покупательская активность присутствовала на жильё в Подольском районе, а также на массивах ДВРЗ, Новая и Старая Дарница.
Также в ноябре прослеживалась активизация интереса к однокомнатным квартирам в Центре стоимостью до 100 тыс. у.е. в домах типовой застройки и «сталинках», а также к 3-х комнатным квартирам в «сталинках» и «царских домах» по цене до 180 тыс. у.е.
Что касается объектов бизнес-сегмента, в ноябре, как и в предыдущем месяце, спрос присутствовал на квартиры в новых домах в Центре, а также в «Оазисе» и на «Оболонских Липках». В основном приобретались 2-х комнатные квартиры площадью от 87 м кв. и 3-х комнатные площадью от 115 м кв. по цене 2400-4000 у.е. за 1 м кв.
В целом, количество сделок, проведённых специалистами агентства в октябре по продаже квартир бизнес-класса, составило 18% от общего числа сделок купли-продажи жилой недвижимости компании.
Характерным для ноября стало появление новых предложений бизнес-класса в Центре по привлекательным ценам, которых раньше на рынке не было. Так, на продажу были выставлены объекты на ул. Ковпака, ул. П. Мырного, ул. Московской, ул. Старонаводницкой.  
Интерес к таким объектам со стороны потенциальных покупателей присутствовал, однако приобретать квартиры клиенты не спешили.
Что касается объектов премиум-класса, стоит отметить, что незначительная активизация продаж в данном сегменте, которая прослеживалась в прошлом месяце, так и не оформилась в тенденцию. Спрос на элитные объекты в ноябре оставался достаточно сдержанным, а покупательская активность прослеживалась, в основном, на уровне прозвонов и просмотров, тогда как сделки в этом сегменте были единичными. Их количество в ноябре составило 7% от общего числа сделок купли-продажи жилой недвижимости компании.
 
Динамика цен на вторичное жильё в ноябре
 
На протяжении ноября цены продаж жилья во всех сегментах рынка оставались относительно стабильными.
Незначительной ценовой коррекции вниз подверглись некоторые неликвидные объекты - малометражные «гостинки» и однокомнатные «хрущёвки» - на массивах Минский, Борщаговка, Лесной, ДВРЗ, Старая и Новая Дарница, Отрадный.
Собственники таких объектов, зачастую корректировали цену предложения в диапазоне 3-5%, в случае если их квартиры не продавались в течении месяца. Наряду с этим, часть продавцов отказывались снижать цену, предпочитая вместо этого, снимать свои предложения с продажи до «лучших времён».
Также в ноябре присутствовал незначительный рост цен на ликвидное типовое жильё в Голосеевском и Святошинском районах. Так, однокомнатные и двухкомнатные квартиры приобретались по цене на 2-3% дороже по сравнению с прошлым месяцем.
Вместе с тем следует отметить, что на конец месяца значительная часть «дешёвых» предложений одно-, двух- и трёхкомнатных квартир эконом-сегмента была раскуплена. Вследствие этого нижняя граница стоимости квартир в типовых проектах, «хрущёвках», новых домах на начало декабря незначительно повысилась.
Кроме того, повышение покупательской активности в ноябре и рост спроса на жильё эконом-сегмента стало причиной того, что к началу декабря часть продавцов подняли цены на недорогое жильё (типовые проекты 70-80 годов застройки и «хрущёвки») на массивах приближённых к центру – Соломенке, Чоколовке, Оболони, Виноградаре, Сырце - на 7-8%.
Повышение спроса на жильё эконом-класса с наступлением осеннего периода отразилось и на уровне «лояльности» продавцов по отношению к покупателям.
На сегодняшний день многие из них не хотят идти на существенные уступки и готовы предоставлять скидку при продаже ликвидных объектов в пределах 1-4%. Тогда как для покупателей желаемый размер торга составляет от 5% и выше.
 
Прогноз на декабрь
 
Вероятнее всего в первой и второй декаде декабря активность на рынке будет достаточно высокой, так как покупатели постараются «закрыть» свои жилищные вопросы до конца года. В третьей декаде месяца активность на рынке начнёт снижаться, а количество выставленных на продажу квартир во всех сегментах уменьшится.
Наиболее востребованным в декабре, как и прежде, останется жильё эконом-класса.