| Рынок жилой недвижимости: итоги октября 2009 г. |
|
Основные тенденции на рынке вторичного жилья в октябре
«Безусловно, уровень покупательской активности, который прослеживается осенью этого года, заметно ниже показателей докризисного периода. В нынешних условиях, когда практически приостановлены ипотечные программы кредитования, а количество платёжеспособных клиентов ограничено, об ажиотажном спросе, о котором заявляют некоторые участники рынка, речи быть не может. Несмотря на то, что покупатели сегодня ведут себя достаточно активно, к прежним объёмам рынок вернётся ещё не скоро», - комментирует ситуацию генеральный директор сети агентств недвижимости Real Druzi Людмила Друзенко.
Увеличению покупательской активности в октябре во многом способствовала продолжительная стабильность цен на жильё, которую рынок демонстрирует ещё с лета.
В целом, спрос в октябре, как и ранее, формировался людьми, имеющими на руках «живые деньги». Недвижимость приобреталась как за счёт сбережений, так и за счёт средств, вырученных от продажи уже имеющегося жилья.
Так, количество «прямых» сделок проведённых при участии специалистов компании, когда новая квартира приобретается за счет личных сбережений, в октябре составило 46% от общего числа сделок купли-продажи.
В 42% случаев квартиры приобретались покупателем за счет средств вырученных от продажи уже имеющегося жилья и доплаты. При этом в 24% случаев покупатели улучшали жилищные условия путём приобретения объекта большей площадью (например, продавали однокомнатную квартиру и покупали взамен двухкомнатную), а в 18% случаев – разъезжались (например, продавали трёхкомнатную квартиру и покупали 2 однокомнатные с доплатой). Надо отметить, что в октябре несколько увеличилось число покупателей, желающих улучшить свои жилищные условия. Так, количество сделок «взамен» в октябре по сравнению с летним периодом этого года увеличилось на 6 %.
«Во многом этому способствует удешевление стоимости вторичной недвижимости в среднем на 35-50% по сравнению с показателями докризисного периода. Соответственно уменьшился и размер доплат. Так, если в марте прошлого года для того, чтобы купить двухкомнатную квартиру на массиве взамен однокомнатной, требовалось доплатить порядка 20-40 тыс. у.е., то теперь достаточно гораздо меньшей суммы», - отмечает Людмила Друзенко. «К примеру, в октябре стоимость однокомнатной квартиры без ремонта в «хрущёвском» доме в Голосеевском районе в среднем составляла 63 тыс. у.е., а двухкомнатную в аналогичном состоянии в этом же районе можно было приобрести за 72 тыс. у.е., доплатив 9 тыс. у.е. Примерно такой же размер доплаты потребовался бы и для приобретения двухкомнатной «хрущёвки» в Святошинском, Подольском и Деснянском районах. А в таких районах как Дарницкий и Днепровский двухкомнатные «хрущёвки» в среднем продавались по цене 65 тыс. у.е., что дороже однокомнатных квартир в Голосеевском районе всего лишь на 2 тыс. у.е.», - поясняет она.
Безусловно, размер доплаты при покупке квартиры взамен будет разным в зависимости от района, периода застройки дома и параметров самого объекта.
Характеристика спроса на вторичное жильё в октябре
В октябре спросом пользовались объекты во всех ценовых категориях. Приобреталось жильё, как нижнего ценового сегмента «эконом», так и квартиры «бизнес» и «премиум» классов.
Наиболее востребованными в октябре были квартиры эконом-сегмента на массивах предлагаемые по конкурентным ценам.
Так, малометражные «гостинки» на массивах приобретались по цене от 45 тыс. у.е., однокомнатные «хрущёвки» по цене от 50 до 65 тыс. у.е., двухкомнатные – от 65 до 75 тыс. у.е., трёхкомнатные – от 80 до 90 тыс. у.е.
Также в октябре несколько увеличился спрос на квартиры в домах типовой застройки и новых домах.
Напомним, что летом компании-застройщики реализовывали «недорогие» квартиры с документами в «новострое» в некоторых районах Киева. При этом спрос на вторичное жильё в новых домах и домах типовой застройки снизился, так как покупатели предпочитали приобретать «новострой». Однако в октябре «дешёвые» предложения от компаний-застройщиков практически все были проданы. Оставшиеся же предложения реализовывались по ценам на 10-20% выше, чем в сентябре. Так, если в предыдущем месяце стоимость 1 м кв. в одно и 2-х комнатных квартирах в среднем составляла 1000-1500 у.е., то в октябре – 1400-1700 у.е.
Поэтому покупательский спрос снова «вернулся» на вторичный рынок.
В октябре преимущественно приобретались одно- и двухкомнатные квартиры в типовых домах по цене от 60 до 85 тыс. у.е., а также одно, двух и трёхкомнатные квартиры в новых домах с ремонтом и без ремонта в ценовом диапазоне от 90 до 160 тыс. у.е. на массивах.
В целом, количество сделок, проведённых специалистами агентства в октябре по квартирам эконом-класса, составило 63%от общего числа сделок купли-продажи жилой недвижимости компании.
Активный интерес у покупателей вызывало качественное жильё бизнес-класса как на массивах, так и в центре.В октябре спрос на такие объектыоставался на уровне предыдущего месяца.
Приобретались квартиры как с ремонтом и так без ремонта в новых домах в «Оазисе» и на «Оболонских Липках». Так, в течении второй половины месяца специалистами компании были совершены сделки по продаже ряда 2-х комнатных квартир с ремонтом площадью от 80 м кв. и 3-х комнатных квартир с ремонтом площадью от 115 м кв. по цене от 3000 у.е. за 1 м кв.
Сохранился интерес покупателей к качественному жилью на Подоле. Приобретались 1-о и 2-х комнатные квартиры в новых домах площадью 60-80 м кв., а также 1-о и 2-х комнатные «сталинки» по цене от 3000 у.е. за 1 м кв. Вместе с тем предложений в домах бизнес-класса по адекватным ценам в октябре было относительно немного.
Также спрос присутствовал на жильё бизнес-класса в новых домах на массивах Святошин, Академгородок, на Краснозвёздном проспекте по цене 1750 - 2000 у.е. за 1 м кв.
В целом, количество сделок, проведённых специалистами агентства в октябре по продаже квартир бизнес-класса, составило 35%от общего числа сделок купли-продажи жилой недвижимости компании.
Характерной тенденцией октября стало увеличение интереса со стороны покупателей к объектам премиум-класса. Заметно увеличилось количество заявок на объекты по цене от 600 тыс. у.е. до 1 млн. 200 тыс. у.е. в центре. Однако о существенной активизации продаж в данном сегменте говорить пока рано – сделки, как и ранее, измеряются единицами. Так, количество сделок, проведённых специалистами агентства в октябре по продаже квартир премиум-класса, составило 2%от общего числа сделок купли-продажи жилой недвижимости компании.
Динамика цен на вторичное жильё в октябре
В октябре рынок недвижимости продолжал демонстрировать относительную ценовую стабильность. Как и в предыдущем месяце в октябре прослеживалось некоторое колебание стоимости жилья, как в сторону удорожания, так и в сторону удешевления. Однако чёткий ценовой тренд вверх или вниз не сформировалось.
Так, в октябре присутствовал незначительный рост цен на 1-о и 2-х комнатные квартиры в типовых сериях домов на массивах Голосеево и Теремки. Такие квартиры подорожали в среднем на 2-3%.
Несколько подорожало жильё в новых домах на некоторых массивах. Например, в Деснянском районе в октябре объекты приобретались по цене в среднем на 3% выше, по сравнению с предыдущим месяцем.
Ограниченное количество 2-х и 3-х комнатных квартир типовых домах на Лесном массиве повлекло за собой повышение цен на такие объекты в пределах 1-2%. Тогда как ''хрущёвки'' в нежилом состоянии на этом массиве подешевели в среднем на 2%.
Незначительной ценовой коррекции в пределах 1-2% в сторону понижения подверглись также неликвидные одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры в «хрущёвках» на массивах Отрадный, Новая и Старая Дарница.
Цены на ликвидное жильё советского периода застройки, новое жильё на массивах, качественное жильё «бизнес-класса» в центре и в приближённых к центру районах оставались стабильными.
Прогноз на ноябрь
Вероятнее всего в ноябре ситуация на рынке недвижимости будет оставаться стабильной. Продолжится тенденция плавного удешевления неликвидных объектов на некоторых массивах. Стоимость жилья бизнес-класса и качественного жилья эконом-класса на массивах, скорее всего, останется на достигнутом уровне. Что касается жилья премиум-класса, в ноябре возможно увеличение количества эксклюзивных предложений, которых ранее практически на рынке не было.
В структуре спроса на вторичном рынке жилья существенных изменений не предвидится. Частично в ноябре будет реализовываться отложенный спрос. Возможно незначительное увеличение доли клиентов, желающих улучшить свои жилищные условия путём приобретения недвижимости за вырученные средства от продажи уже имеющегося жилья с доплатой.
|
| Обьект: | Квартира |
| Район: | Днепровский |
| Площадь: | 69 м2 |
| Кол-во комнат: | 2 |
| Тип: | Аренда |
