Основные тенденции на рынке вторичного жилья в январе

В первой декаде января ситуация на рынке вторичной недвижимости охарактеризовалась традиционным затишьем. Первые немногочисленные звонки начали поступать с 4 января, однако носили скорее «консультационный» характер – большая часть «первых» потенциальных покупателей «мониторили» рынок, пытаясь определить уровень цен на недвижимость и отследить наличие интересных предложений по «демпинговым» стоимостям. При этом наибольший интерес вызывало жильё эконом-класса на массивах Позняки, Осокорки, Оболонь и в Центре.
Со второй декады месяца спрос на вторичное жильё заметно увеличился. Звонки и просмотры возобновились в активном режиме. Анализируя структуру телефонных обращений, поступавших в компанию, можно отметить увеличение количества «прямых» звонков (непосредственно от клиентов) по отношению к количеству «посреднических» на 19%. В данном случае это говорит о том, что часть агентств недвижимости и «частных» риелторов, не ожидая от января активного спроса на недвижимость, снизили свою активность.
В целом, не смотря на оживление рынка со второй декады месяца, уровень спроса на жильё в январе был ниже декабрьских показателей из-за низкой покупательской активности в первые 10 дней месяца. При этом количество звонков по итогам января было меньше на 12%, а количество просмотров – на 17% по сравнению с декабрём.
Характерным для января было заметное превалирование заявок от новых клиентов. По итогам месяца в 25% случаев специалисты компании продолжали работать с клиентами, которые не успели реализовать свои планы по приобретению жилья в ноябре-декабре, тогда как доля новых клиентов, появившихся в январе, составила около 75%.
Особенностью месяца стало заметное увеличение числа заявок от иногородних покупателей. В целом, доля таких заявок в январе составила 47% от общего количества клиентских запросов. При этом превалировали покупатели из Черновцов, Днепропетровска, Донецка, Луганска реже - с Одессы, Львова, Закарпатья. В основном таких клиентов интересовали однокомнатные квартиры по цене до 60 тыс. у.е. и 2-х комнатные по цене до 80 тыс. у.е. на массивах, 2-х комнатные квартиры в «сталинках» и «царских» домах по цене до 200 тыс. у.е. в Центре.
В структуре сделок, проводившихся при участии специалистов компании, в январе доля прямых сделок составила 60%, а доля сделок «взамен» - 40%.
В целом же в январе специалисты компании отмечали наличие достаточно высокого уровня отложенного спроса. «Часть потенциальных клиентов заняли выжидательную позицию в расчёте на снижение стоимости жилья в 2010 году. Продавцы при этом цены на квартиры опускать не спешили, а в 20% случаев снимали предложения с продажи до наступления весны. При этом обе стороны находятся в ожидании того, как будет складываться ситуация в стране и, в частности, на рынке недвижимости после Президентских выборов», - говорит генеральный директор сети агентств недвижимости Real Druzi Людмила Друзенко.

Характеристика спроса на вторичное жильё в январе

В январе, как и в прошлом месяце, наиболее востребованными среди покупателей были квартиры эконом-сегмента на массивах. При этом наибольшим спросом пользовались квартиры среднего и выше среднего ценового диапазона в серийных и новых домах, тогда как интерес к самому дешевому жилью эконом-класса – «гостинкам» и «хрущёвкам» - сократился. 
Умеренный спрос присутствовал к квартирам бизнес-класса в новых домах на некоторых массивах, тогда как спрос на объекты в новых домах данного сегмента в Центре по сравнению с декабрём снизился. Элитное жильё спросом практически не пользовалось.
Также характерным для января было некоторое увеличение активности покупателей более дорогого жилья, представленного старым жилым фондом («сталинки» и «царские» дома) в Центре.
Что касается жилья эконом-класса на массивах, в январе в основном приобретались однокомнатные  квартиры по цене 60-65 тыс. у.е., двухкомнатные – по цене до 80-90 тыс. у.е. и трёхкомнатные по цене 90-100 тыс. у.е. в типовых проектах с хорошей транспортной развязкой в Святошинском, Днепровском, Соломенском, Голосеевском, Подольском (массив Виноградарь), Оболонском районах. При этом квартиры с ремонтом были востребованы, если их стоимость не превышала 2200 у.е. за 1 м кв.
Также спросом у покупателей пользовались квартиры в новых домах. Приобретались однокомнатные квартиры по цене до 90 тыс. у.е. на массивах  Святошин, Александровская Слободка, до 85 тыс. у.е. на массивах Осокорки, Позняки, и до 65 тыс. у.е. на массиве Троещина.
Наблюдался активный интерес к 3-х комнатным квартирам в новых кирпичных домах площадью 106-113 м кв. по цене 180-200 тыс. у.е. на проспекте Героев Сталинграда (массив Оболонь).
Умеренный интерес присутствовал к «хрущёвкам» на массивах Святошин и Отрадный. 
Минимальный спрос присутствовал на 3-х комнатные квартиры в типовых проектах на массиве Троещина, на квартиры в «хрущёвках» на массивах Чоколовка, Первомайский, Голосеево, Оболонь, а также на малометражные «гостинки» на массивах.
В целом, количество сделок, проведённых специалистами агентства в январе по квартирам эконом-класса, составило 82% от общего числа сделок купли-продажи жилой недвижимости компании.
Спрос на жильё бизнес-класса в январе был умеренным. В основном покупателей интересовали предложения в новых домах площадью от 90 до 150 м кв. по цене 370 тыс. у.е. без ремонта и 390 тыс. у.е. с ремонтом на Оболонской набережной (Оболонские Липки и «Оазис»).
Также клиентов интересовали квартиры бизнес-класса в новых домах по цене до 2000 у.е. за 1 м  кв. в Шевченковском и Соломенском районах.
Характерным для января стало некоторое увеличение спроса на объекты в «сталинских» и «царских» домах в Центре и на приближённых к Центру массивах.
Так, приобретались одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры, как с ремонтом, так и в состоянии требующего ремонта по цене 3-4,2 тыс. у.е. за 1 м.кв.
Также спрос присутствовал на однокомнатные «сталинки» с ремонтом на массиве Подол по цене до 3000 у.е. за 1 м кв.
В целом, количество сделок, проведённых специалистами агентства в январе по квартирам бизнес-класса, составило 18% от общего числа сделок купли-продажи жилой недвижимости компании.
Спрос на элитное жильё в январе был незначительным. Интерес вызывали лишь объекты, предлагаемые к продаже по ценам ниже среднерыночных.

Динамика цен на вторичное жильё в январе

Тенденция ценовой «утряски» рынка, которая наметилась со второго полугодия 2009 г., продолжилась и в январе наступившего года.
При относительной стабильности цен на вторичное жильё всех сегментов, незначительной коррекции подверглась стоимость части объектов эконом-класса на отдельных массивах.
Так, переизбыток предложения трёхкомнатных квартир в типовых домах на массиве Троещина и незначительный спрос на них в декабре стал причиной понижения реальной стоимости таких объектов в январе в среднем на 4-5%.  К примеру, если в декабре подобные квартиры предлагались к продаже за 95 тыс. у.е. при цене спроса 90 тыс. у.е., то в январе – средняя цена предложения на них составила 90 тыс. у.е., а средняя цена спроса (стоимость, при которой покупатели были готовы приобретать и приобретали объект) – 85 тыс. у.е. 
Также в январе наблюдалось увеличение заявленной стоимости однокомнатных квартир нижнего ценового диапазона («гостинок», «хрущёвок», «типовых»), расположенных на массивах, - на 2-3%. Иллюзия «подорожания» таких объектов на рынке создалась благодаря тому, что большинство наиболее дешёвых предложений раскупили в декабре прошлого года. В то время как в числе новых поступлений объектов по ценам начала декабря не было.
Что касается размера предоставляемого продавцами дисконта, в январе он составил 1-2 тыс. у.е. для однокомнатных квартир, 4-7 тыс. для 2-х и 3-х комнатных квартир эконом-класса. При продаже объектов бизнес-класса стоимостью до 400 тыс. у.е. уступали в среднем 10-20 тыс. у.е., иногда размер торга мог составить и 30 тыс. у.е.

Прогноз на февраль

В феврале возможно некоторое повышение активности на рынке вторичного жилья, как за счёт частичной реализации отложенного спроса, наблюдавшегося в январе, так и за счёт новых клиентов. Стоимость объектов при этом будет оставаться относительно стабильной. Наибольшим спросом, как и прежде, будет пользоваться жильё эконом-класса на массивах. Самыми востребованными будут квартиры в типовых проектах и квартиры в новых домах с документами или переуступкой на короткий срок с хорошим соотношением цена-качество во всех районах. Также исходя из наметившейся тенденции января, возможно незначительное увеличение спроса на квартиры старого жилого фонда в Центре, жильё бизнес-класса в новых домах.